Hypothekenrechner

Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate, die Gesamtzinsbelastung und die Kostenaufteilung Ihrer Baufinanzierung. Planen Sie den Immobilienkauf mit präzisen Zahlen.

Parameter

Baufinanzierung in Deutschland verstehen

Die Baufinanzierung ist für die meisten Deutschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Anders als in vielen anderen Ländern sind in Deutschland lange Zinsbindungsfristen von 10-15 Jahren üblich, was Planungssicherheit bietet. Die monatliche Rate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen — zu Beginn ist der Zinsanteil hoch, im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung.

Die Faustregel lautet: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommens betragen. Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 — sind das maximal 1.400 €/Monat. Kalkulieren Sie konservativ — berücksichtigen Sie auch Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage (1-2 — pro m² pro Monat) und einen finanziellen Puffer.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Banken erwarten in der Regel 20-30 % Eigenkapital. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die aus Eigenkapital bezahlt werden mässen:

  • Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 % je nach Bundesland (Bayern: 3,5 %, NRW: 6,5 %, Brandenburg: 6,5 %)
  • Notarkosten: ~1,5 % des Kaufpreises
  • Grundbuchkosten: ~0,5 % des Kaufpreises
  • Maklerprovision: 3,57-7,14 % inkl. MwSt. (seit 2020 geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)

Bei einem Kaufpreis von 350.000 — in NRW: ~22.750 — Grunderwerbsteuer + 5.250 — Notar + 1.750 — Grundbuch + 12.495 — Makler (halbe Provision) = ~42.245 € Nebenkosten. Zusammen mit 20 % Eigenkapital (70.000 €) brauchen Sie also mindestens 112.245 €.

Tilgungssatz: Der unterschützte Hebel

Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie Ihren Kredit zurückzahlen. In der aktuellen Zinsphase ist eine höhere Tilgung besonders wichtig:

  • 1 % Tilgung: Rückzahlung über 40+ Jahre. Nicht empfohlen.
  • 2 % Tilgung: Rückzahlung in ~30 Jahren. Minimum.
  • 3 % Tilgung: Rückzahlung in ~25 Jahren. Empfohlen.
  • 4 % Tilgung: Rückzahlung in ~20 Jahren. Ideal für schnelle Schuldenfreiheit.

Sondertilgungen clever nutzen

Sondertilgungen sind ein mächtiges Werkzeug, um die Gesamtkosten zu senken. Die meisten Verträge erlauben 5-10 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr als zusätzliche Tilgung. Beispiel: Bei einem Darlehen von 280.000 — und jährlicher Sondertilgung von 14.000 — (5 %) können Sie die Laufzeit um mehrere Jahre verkürzen und Zehntausende Euro an Zinsen sparen.

Kaufen oder Mieten? Die Grundsatzfrage

Die Antwort hängt von individuellen Faktoren ab. Kaufen lohnt sich bei: langem Wohnhorizont (10+ Jahre), stabiler Einkommenssituation, angemessenen Immobilienpreisen relativ zur Miete, und wenn Sie die Disziplin haben, eine Immobilie als Zwangssparen zu nutzen. Mieten ist besser bei: hoher beruflicher Mobilität, sehr hohen Kaufpreisen (Kaufpreis-Miet-Verhältnis >25), geringem Eigenkapital, oder wenn Sie die Differenz konsequent in ETFs investieren. Nutzen Sie unseren ROI-Rechner, um Kauf vs. Miete + Investition zu vergleichen.

Häufig Gestellte Fragen

20-30 % des Kaufpreises plus 10-15 % Kaufnebenkosten. Bei 350.000 €: ca. 70.000-105.000 — Eigenkapital + ~42.000 — Nebenkosten. Eine 100 %-Finanzierung ist möglich, aber teurer.
Lange Zinsbindungen (10-15 Jahre) sind in Deutschland üblich und bieten Planungssicherheit. Variable Zinsen nur bei fallenden Zinsen empfehlenswert. Nach Ablauf: Anschlussfinanzierung.
Mindestens 2 %, besser 3 %. Bei 1 %: >40 Jahre Rückzahlung. Bei 3 %: ~25 Jahre. Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei + weniger Gesamtzinsen.
Zusätzliche Zahlungen über die Rate hinaus. Meist 5-10 % der Darlehenssumme/Jahr erlaubt. Verkürzen die Laufzeit erheblich und sparen Tausende Euro an Zinsen.
Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), Notar (~1,5 %), Grundbuch (~0,5 %), Makler (3,57-7,14 %). Insgesamt 10-15 % des Kaufpreises aus Eigenkapital.